ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

12 พฤษภาคม 2560
4,245

บ้านผู้สูงอายุไต้หวัน : ไทยจะทำรอดไหม

ผมขออนุญาตพาท่านมาเที่ยวชมไต้หวัน ที่กำลังเร่งส่งเสริมการท่องเที่ยว โดยเฉพาะมาชมอสังหาริมทรัพย์

 ประเภทบ้านผู้สูงอายุซึ่งเป็นแนวโน้มที่กำลังมาแรง

ในระหว่างวันที่ 7 - 11 พฤษภาคม 2560 ผมพาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์มาดูงานที่นครไทเป ไต้หวัน จึงขอเล่าประสบการณ์สุดสุดร้อนๆ มาให้ท่านได้ชม อันที่จริงผมไปไต้หวันครั้งแรกเมื่อปี 2532 ไปเรียนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สิน ณ เมืองเถาหยวน โดยเป็นความร่วมมือระหว่างไต้หวันกับสถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์นจากสหรัฐอเมริกา และหลังจากนั้นก็มาประชุมสัมมนาเป็นระยะๆ ไต้หวันซึ่งถือเป็นหนึ่งในประเทศอุตสาหกรรมใหม่หรือ NICs ก็เติบโตรวดเร็วเรื่อยมา

ปัจจุบันไต้หวันมีประชากรเพียง 24 ล้านคนหรือ 34% ของประชากรไทย ขณะที่มีพื้นที่เพียง 35,980 ตารางกิโลเมตรหรือแค่ 7% ของขนาดประเทศไทย ทำให้ความหนาแน่นของประชากรสูงถึง 652 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ไทยมีความหนาแน่นเพียง 133 คนต่อตารางกิโลเมตร ชาวไต้หวันอยู่กันอย่างหนาแน่นแต่ไม่แออัดเพราะอาคารต่างๆ เขาขึ้นแนวดิ่ง อาคารส่วนใหญ่ในเมืองจะไม่สูงมากนักเพราะอยู่ในแนวแผ่นดินไหวของโลก แต่ในเขตเมืองแต่ไม่มีระยะร่นให้เปลืองพื้นที่เล่นๆ เช่นในกรุงเทพมหานคร ไต้หวันจึงใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพสูง

ขนาดเศรษฐกิจของไต้หวันมีมูลค่าถึง 1.125 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ หรือพอๆ กับประเทศไทย แต่โดยที่มีประชากรเพียงราวหนึ่งในสามของประเทศไทย จึงทำให้รายได้ประชาชาติต่อหัวของไต้หวันสูงกว่าไทยเกือบสามเท่า นี่จึงเป็นความมหัศจรรย์ทางเศรษฐกิจของไต้หวัน ซึ่งเป็นประเทศเกิดใหม่ในปี 2492 หรือเมื่อ 65 ปีก่อน และจึงทำให้เป็นหนึ่งในประเทศ NICs (Newly Industrialized Countries) รวมกับเกาหลีใต้ ฮ่องกง และสิงคโปร์ พัฒนาการทางเศรษฐกิจเช่นนี้จึงทำให้ระบบโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ว่าจะเป็นการคมนาคมขนส่งและสาธารณูปโภคอื่นๆ มีความทันสมัยใกล้เคียงกับประเทศตะวันตก

อย่างไรก็ตามในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจไต้หวันชะลอตัว ทั้งนี้คงเป็นเพราะความเข้มข้นของการแข่งขันทางเศรษฐกิจในระดับนานาชาติ แนวทางการแข่งขันทางเศรษฐกิจอย่างหนึ่งของไต้หวัน ก็คือการส่งเสริมการท่องเที่ยวโดยไต้หวันมุ่งเจาะกลุ่มตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่นิยมไปเที่ยวเกาหลีและญี่ปุ่นให้หันมาท่องเที่ยวในไต้หวันบ้าง ล่าสุดเมื่อปี 2559 ไต้หวันจึงยกยกเลิกการทำวีซ่าเข้าเมืองของนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะในภาคพื้นเอเชีย รวมทั้งไทย การนี้ถือเป็นการเลียนแบบญี่ปุ่นเพื่อหวังดึงดูดนักท่องเที่ยว ให้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาให้ได้มากที่สุด สิ่งที่น่าสนใจอย่างหนึ่งก็คือราคาอาหารแบบบ้านๆ ในกรุงไทเปมีราคาพอๆ กับข้าวแกงในกรุงเทพมหานคร แถมยังอาจมีราคาต่ำกว่าด้วยเล็กน้อย

เรื่องที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุในไต้หวันกำลังมาแรงแรงในปี 2560 นี้คาดว่าอัตราเกิดและอัตราการตายของประชากรจะเท่ากันพอดี ทำให้อัตราการเจริญเติบโตของประชากร จะเท่ากับศูนย์ จึงมีการมุ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับประชากรกลุ่มนี้มากขึ้น บุคลากรในธุรกิจด้านนี้ก็ยังมีค่อนข้างจำกัดและไม่เพียงพอ จึงมีความพยายามในการเร่งรัดและพัฒนาทรัพยากรมนุษย์ทางด้านนี้ คาดว่าในอนาคตผู้ประกอบวิชาชีพด้านการบริการผู้สูงอายุนี้ จะเป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ

โครงการแรกที่เดินทางไปดูก็คือ Taipei City Chao-Ju Senior Home ตั้ง อยู่ทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ของกรุงไทเปห่างออกไปประมาณ 25 กิโลเมตรใช้เวลาเดินทางจากใจกลางเมืองประมาณ 1 ชั่วโมง โครงการนี้ดำเนินการโดยมูลนิธิภาคเอกชนมีผู้ใช้บริการราว 2,500 คน มีเตียงคนไข้ถึง 1,120 เตียง และยังบริการดูแลผู้สูงวัยถึงบ้านพักอาศัยอีกราว 2000 ราย ปรัชญาในการดำเนินงานก็คือความปลอดภัย ความเคารพ ความพอใจ และความสุข

เฉพาะในโครงการที่ไปดูนี้มีอยู่ 189 เตียงที่ผู้สูงอายุช่วยตนเองได้ 132 เตียงที่ช่วยตัวเองได้บางส่วน 132 เตียงที่ช่วยตนเองไม่ได้ (อยู่ติดเตียง) และอีก 20 รายที่ไปกลับ โครงการนี้เปิดเมื่อเดือนมีนาคม 2545 ผู้เข้าใช้บริการต้องเป็นคนไทเปมาแล้ว 1 ปี มีอายุ 65 ปี มีอัตราค่าบริการ 20,000 บาทสำหรับห้องเดี่ยว 27,500 บาทสำหรับห้องคู่ และ 4,200 บาทสำหรับค่าอาหาร สำหรับการนอนห้องละ 4 เตียง รวมค่าอาหารแล้ว สำหรับผู้ที่ช่วยตนเองได้บ้าง จ่ายเดือนละ 25,000 บาท ส่วนที่ช่วยตนเองไม่ได้เดือนละ 29,000 บาท โดยรายได้จากการบริการยังมีกำไร 8%

อีกโครงการหนึ่งที่น่าสนใจคือ Suang Lian Elderly Home ซึ่งดำเนินการโดยมูลนิธิโปรเตสแตนท์แห่งหนึ่ง ตั้งอยู่ในทางด้านเหนือของกรุงไทเปออกไป 30 กิโลเมตร ใช้เวลาเดินทางประมาณ 1 ชั่วโมงเช่นกัน แต่ขณะนี้กำลังสร้างทางด่วน ซึ่งจะทำให้เดินทางได้สะดวกยิ่งขึ้นอยู่ โดยมีบริการไปดูถึงบ้าน มีบริการอาบน้ำให้ผู้สูงวัยนอกสถานที่ และดูแลในสถานที่นี้ โครงการนี้ได้รับเกรด A มา 6 ปีซ้อน โครงการมีพนักงาน 200 คน เป็นพยาบาล 20 คน ซึ่งถือว่าสูงกว่ามาตรฐานเพราะสำหรับการดูแลผู้สูงอายุ 1,200 คนต้องมีพนักงาน 150 คนเท่านั้น มีเตียง ผู้สูงอายุ 432 เตียง

โครงการนี้มีค่าใช้จ่าย 28,000 บาท/คน รวมทุกอย่างทั้งค่าอาหาร ซักผ้า กิจกรรม ฯลฯ สำหรับผู้ที่ช่วยตนเองได้บางส่วน เสียค่าใช้จ่ายเดือนละ 34,000-41,000 บาท แต่ถ้าช่วยตัวเองไม่ได้เลย จะเสียเงิน 56,000 บาท/เดือน ผู้สูงวัยที่เดินทางไปเช้าเย็นกลับ จะเสียค่าใช้จ่ายวันละ 500 บาท หรือเดือนละ 15,000 บาท ผู้เข้าชมต้องมีเงินมัดจำ 150,000-200,000 อายุ 60 ขึ้นไป ไม่มีโรคติดต่อ เป็นชาวต่างชาติก็สามารถอยู่ได้ ในโครงการนี้ยังมีห้องพักสำหรับญาติผู้สูงอายุด้วย โดยมีค่าใช้จ่ายวันละ 1,500 - 2,200 บาท ถ้าพักคู่คืนละ 1,100 บาทต่อคน ผู้สูงอายุสามารถลองทำดูก่อนได้ สำหรับการดำเนินงานยังมีกำไรปีละประมาณ 2%

ภายในโครงการ ยังมีการให้คำปรึกษาผ่านอินเตอร์เน็ต มีกิจกรรมหลายอย่างเช่นการศึกษาระดับปริญญาตรี โท เอกจำลอง มีการพัฒนาแอพพลิเคชั่นสำหรับผู้สูงวัย ร่วมกับสถาบันอุดมศึกษาประมาณ 30 แห่งฝึกอบรมนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องจัดการดูแลผู้สูงวัย เป้าหมายสำคัญมันต้องไม่ทำให้ผู้สูงวัยต้องรอ ‘สามไม่’ คือไม่ใช่ รอกิน รอนอน และรอตาย ต้องให้ผู้สูงวัยยิ้มแย้มแจ่มใส ที่สำคัญต้องพัฒนาให้มีสังคมคุณภาพในการปะทะสังสรรค์ (interaction) กันเองระหว่างผู้สูงวัย ขณะนี้มีผู้รอเข้าพักอีกราว 100 รายซึ่งอาจต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าจะได้เข้าพัก

ประเด็นสำคัญสำหรับการพัฒนาโครงการประเภทนี้ก็คือความเป็นไปได้ทางการเงิน อย่างโครงการนี้มีค่าก่อสร้าง 1,200 ล้านบาทสร้างบนที่ดินขนาด 23 ไร่โดยประมาณ ดำเนินการโดยภาคเอกชนล้วน อาจไม่คุ้มค่าหรือไม่คุ้มทุนนัก เว้นแต่จะเก็บค่าใช้จ่ายสูงขึ้น หากให้มากราวหนึ่งเท่าตัวซึ่งทำให้ความเป็นไปได้ทางการเงินลดลง แนวทางการพัฒนา อาจเป็นแบบผสมผสานคือให้ผู้สูงวัยได้ดูแลเด็กเล็ก จะสร้างฐานมีชีวิตชีวาและเป็นการทำงานของผู้สูงวัยด้วย หรืออาจสร้างหอพักนักศึกษาอยู่ใกล้บ้านพักผู้สูงวัยเพื่อให้มีแรงงานในการบริการผู้สูงวัยด้วย

ไทยเรามีจิตใจบริการดี น่าจะทำได้ดีกว่าหลายประเทศ แต่ประเด็นคือความเป็นไปได้ที่ต้องคิดให้รอบคอบ หากจำเป็นอาจต้องเน้นบริการผู้สูงวัยชาวต่างชาติ ที่มีรายได้สูงหรือผู้สูงวัยระดับเศรษฐีของไทย

แชร์ข่าว :
Tags: