Conflict of Condominium Interests

 วันหยุดสัปดาห์นี้ ขอถือโอกาสนำเรียน “บทความ” อาคารชุด เห็นว่าน่าสนใจ อาจเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อ ผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยม คณะกรรมการ และผู้จัดการ

ได้ศึกษากรณีดังกล่าวจากท่านผู้อ่านคอลัมน์อสังหาในเว็บไซท์ ข่าวอสังหาริมทรัพย์สื่อสิ่งพิมพ์ธุรกิจแพร่หลาย (ชั้นนำ) ซึ่งผู้เขียนได้นำเสนอบทความ สาระทางวิชาการด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ท่านผู้อ่านคอลัมน์บทความรายดังกล่าว “สวมหมวก” เจ้าของร่วมในคอนโดมิเนี่ยมพักอาศัยแห่งหนึ่งในเขตกรุงเทพมหานคร และได้รับการแต่งตั้งให้ดำรงตำแหน่งคณะกรรมการอาคารชุด สอบถามมีข้อกฎหมาย ข้อบังคับ หรือระเบียบใดที่กำหนด หรือบังคับให้คณะกรรมการ ซึ่งได้รับการแต่งตั้งปฏิบัติหน้าที่ตามข้อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ข้อบังคับ และระเบียบ ห้ามมิให้คณะกรรมการปฏิบัติหน้าที่ทั้งการดำรงตำแหน่งกรรมการ ผู้จัดการ และกรรมการ ผู้มีอำนาจของนิติบุคคล ประเภทบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน (Pro. Outsource) ในคราวเดียวได้หรือไม่ 

หรือมีจริยธรรม (Moral & Ethics) ในระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมกำหนด หรือห้ามมิให้เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการปฏิบัติหรือไม่

ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์บทความ เล่าให้ผู้เขียนทราบว่าเมื่อไม่นาน คอนโดมิเนี่ยม ซึ่งตน และครอบครัวได้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดดังกล่าว เพิ่งจัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” ภายใน 180 วัน นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด 

ที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้งเจ้าของร่วม จำนวน 9 คน ปฏิบัติหน้าที่ในฐานะ คณะกรรมการ ซึ่งมีท่านผู้สอบถาม แฟนคอลัมน์รายดังกล่าวรวมอยู่ในจำนวน 1 ใน 9 คน แต่งตั้งนิติบุคคล ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการ และอนุมัติให้ความเห็นชอบการจัดจ้างนิติบุคคล ประเภทบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน (Pro. Outsource) เข้าทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่ เจ้าของร่วมผู้พักอาศัยในคราวเดียวกันด้วย ทั้งนี้ เป็นไปตามข้อกำหนดของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

อย่างไรก็ดี ท่านผู้สอบถาม แฟนคอลัมน์รายนี้เพิ่งได้รับรู้ รับทราบเจ้าของร่วม รายหนึ่ง ซึ่งได้รับการแต่งตั้งปฏิบัติหน้าที่ ดำรงตำแหน่ง ในฐานะ คณะกรรมการอาคารชุด แต่งตั้งนิติบุคคล ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการ ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เป็น “กรรมการผู้มีอำนาจ” ของนิติบุคคล บริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สินที่นิติบุคคลอาคารชุดมีมติอนุมัติ (คัดเลือก) เข้าทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง เป็นบุคคลเดียวกันทั้งหมด

ขอเรียนสอบถามท่านนายกสมาคมฯ คุณพิสิฐ ชูประสิทธิ์ เจ้าของร่วมรายดังกล่าวซึ่งเป็นผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด สวมหมวก 3 ใบ ทั้งคณะกรรมการ ผู้จัดการ และกรรมการผู้มีอำนาจของ นิติบุคคล บริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน (Pro. Outsource) ซึ่งเป็นคู่สัญญากับนิติบุคคลอาคารชุด ในคราวเดียว สามารถกระทำได้หรือไม่ มีกฎหมาย ข้อบังคับ หรือระเบียบใดรองรับ หรือห้ามกระทำหรือไม่ มีข้อดี ข้อเสียอย่างไร และมีทางออก ทางแก้ไขปัญหาดังกล่าวควรดำเนินการต่อไปอย่างไร

ความเดิมเมื่อตอนที่แล้ว ผู้เขียนกล่าวถึงกรณีที่เจ้าของร่วม ในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม สวมหมวก 3 ใบ ทั้งคณะกรรมการ ผู้จัดการ และกรรมการผู้มีอำนาจของนิติบุคคล บริษัทรับจ้าง บริหารทรัพย์สินในคราวเดียว ในขณะที่เพื่อนสมาชิก ในฐานะเจ้าของร่วม และเป็นคณะกรรมการอาคารชุด “เสียงข้างน้อย” มีความเห็นอาจเป็นเรื่องไม่เหมาะสม ถูกต้อง อาจเป็นผลประโยชน์ทับซ้อน เกิดความขัดแย้ง ได้สอบถามผู้เขียนรวม 3 ประเด็น ดังต่อไปนี้

1. กรณีเจ้าของร่วมสวมหมวก 3 ใบ ในคราวเดียว มีความเหมาะสม มีข้อกฎหมาย ข้อบังคับ ระเบียบใดซึ่งเป็นข้อกำหนด ข้อห้าม มิให้กระทำเรื่องดังกล่าวหรือไม่

2. กรณีดังกล่าว มี “ข้อดี” และ “ข้อเสีย” อย่างไรกับเจ้าของร่วม คณะกรรมการ และ นิติบุคคลอาคารชุด และ

3. ทรรศนะของผู้เขียนมีความคิดเห็นอย่างไร มี “คำแนะนำ” เพื่อเป็นทางออก การแก้ไขประเด็นปัญหาดังกล่าว และควรดำเนินการอย่างไร ในลักษณะ “บัวไม่ช้ำ น้ำไม่ขุ่น”

ผู้เขียนให้ “คำตอบ” และ “คำแนะนำ” ต่อคณะกรรมการเสียงข้างน้อย ดังต่อไปนี้

1. “ความเหมาะสม - ไม่เหมาะสม” เห็นว่าขึ้นอยู่กับมุมมองของแต่ละคน แต่ละฝ่าย บางท่านอาจมองเป็นเรื่องที่ดี มีความเหมาะสม เป็นสิทธิ์เฉพาะตน สามารถกระทำได้ ไม่ผิดข้อบังคับ และกฎหมาย แต่บางท่านอาจมองเป็นเรื่องไม่เหมาะสม ไม่ควรปฏิบัติ เป็นตัวอย่างที่ไม่ดีต่อคณะกรรมการ ผู้จัดการ ในอนาคต บางท่านมองในแง่ผลประโยชน์แอบแฝง ทับซ้อน อันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การอนุมัติจัดซื้อจัดจ้าง ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งอาจสร้างข้อครหาต่อการปฏิบัติหน้าที่ของคณะกรรมการ และผู้จัดการได้ สำหรับประเด็นข้อกฎหมาย ข้อบังคับ กับกรณีดังกล่าว ยังไม่มีข้อกฎหมาย ข้อบังคับใดที่ ห้ามมิให้กระทำเรื่องดังกล่าว การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางขึ้นกับข้อกฎหมาย ข้อบังคับ ระเบียบ มติคณะกรรมการเสียงข้างมาก ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และยึดผลประโยชน์ของเจ้าของร่วมส่วนรวม เป็นที่ตั้ง

2. “ข้อดี” อาจได้แก่ การให้ความใส่ใจในหน้าที่ความรับผิดชอบที่มากขึ้น อันเนื่องจาก มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางร่วมกับเจ้าของร่วมรายอื่น การระมัดระวังตัวต่อการกระทำ การบริหารที่อาจสร้างความเสียหายต่อส่วนรวม อาจใช้ประโยชน์ และประสบการณ์ของบุคคล นิติบุคคล บริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน ซึ่งเป็นคู่สัญญากับนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นประโยชน์ รวมถึงการแก้ไขข้อบกพร่องต่างๆ ให้เกิดประสิทธิภาพได้ สำหรับ “ข้อเสีย” อาจได้แก่ การมีผลประโยชน์ด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การอนุมัติจัดซื้อของนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อคณะกรรมการขาดการตรวจสอบ ปล่อยปละละเลยในกิจกรรมเชิงลึก เป็นต้น

3. ทัศนะผู้เขียนเห็นว่าการที่เจ้าของร่วมรายดังกล่าวสวมหมวก 3 ใบในเวลาเดียวกัน อีกทั้งเป็นคณะกรรมการเสียงข้างมากได้ แสดงว่าบุคคลดังกล่าวมีความรู้ ความสามารถ เป็นที่รัก พอใจกับเจ้าของร่วม คณะกรรมการด้วยกัน จึงสามารถยืนหยัดอยู่ในตำแหน่งดังกล่าว ภายใต้แรงกดดันอย่างดียิ่งได้ 

อย่างไรก็ดี ประเด็นความเหมาะสม ความถูกต้อง ความไม่เหมาะสม ความไม่ถูกต้อง อาจกล่าวมิได้ ขึ้นกับมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ซึ่งเป็นมติที่ไม่ขัด หรือแย้งกับข้อบังคับ และกฎหมาย หากนิติบุคคลอาคารชุดมีมติห้ามกระทำเรื่องดังกล่าว ก็สามารถออกระเบียบ ข้อกำหนด (TOR) การบริหารจัดการ หรือนโยบายแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบ และถือปฏิบัติโดยทั่วกัน อย่างยุติธรรม 

สำหรับประเด็น การจัดจ้างบบริษัทรับบริหารทรัพย์สิน ไม่น่ากังวล ห่วงใย หากการบริหารจัดการไม่สอดคล้องกับสัญญาจ้าง “ผู้รับจ้าง” ไม่ปฏิบัติตามมติคณะกรรมการ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ข้อบังคับ และกฎหมาย สร้าง ความเสียหายต่อเจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด“ผู้ว่าจ้าง” สามารถบอกกล่าว ว่ากล่าวตักเตือน เป็นหนังสือ หรือลายลักษณ์อักษรได้ หากไม่ปฏิบัติ นิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถบอกเลิกสัญญาจ้าง และดำเนินคดีตามกฎหมายต่อไปได้

.......................................................

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป