เรียนรู้รอบทิศ ประสบการณ์จากเพื่อนบ้าน

 ผมจัดเรียงลำดับตามตัวอักษรได้แก่กระเช้าเขาโมอิวา จีนอพยพยุคใหม่ ดานัง ทางด่วน และเมืองใหม่ ลองดูครับ

เมื่อเร็วๆ นี้ ผมเดินทางไปประเทศต่างๆ หลายแห่ง ผมได้พบเห็นสิ่งละอันพันละน้อยที่น่ารู้สำหรับเราๆ ท่านๆ เพื่อพัฒนาบ้านเมืองของเราให้ดีขึ้น

กระเช้าเขาโมอิวา (Mt. Moiwa) เขานี้อยู่ติดกับนครซัปโปโร บนเกาะฮอกไกโดของประเทศญี่ปุ่น สูงเพียง 531 เมตร มีการสร้างกระเช้าขึ้นเขานี้พร้อมสวนสนุกและรีสอร์ตสำหรับเล่นสกีตั้งแต่ปี 2501 (59 ปีมาแล้ว) ผมไปขึ้นกระเช้านี้มาเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2560 ที่ผ่านมานี้เอง ตัวกระเช้าจุคนได้มากกว่า 30 คน ที่สำคัญคือ ไม่ได้ทำลายสิ่งแวดล้อม ก็คล้ายกับโครงการก่อสร้างภูกระดึงที่ประชาชนชาวภูกระดึงส่วนใหญ่ถึง 87% ต้องการให้สร้าง (ผมสำรวจเอง) ถ้าได้สร้าง คนพิการ เด็ก คนชรา สตรีมีครรภ์ หรือนักท่องเที่ยวที่มีเวลาน้อย จะได้ขึ้นไปชื่นชมธรรมชาติบ้าง ส่วนใครจะเดินขึ้นก็ไม่หวงห้าม เช่นที่ภูเขาโมอิวานี้ แต่รัฐบาลไทยกลับเกรงใจ NGOs มากกว่าประชาชน จึงไม่ได้สร้างสักที

จีนอพยพในยุคใหม่ หลังจบปริญญาโท ผมไปเรียนที่เบลเยียมในปี 2529 พบนักศึกษาจีนบ้าง แต่ยังน้อยมาก ปธน.สีจิ้นผิง ก็เพิ่งเดินทางไปเรียนที่สหรัฐอเมริกาเมื่อปี 2528 เช่นกัน แต่ในภายหลัง กระแสนักศึกษาจีนแรงมาก ผมไปที่มหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ดเมื่อปี 2545 ก็พบมีนักศึกษาหน้าตาแบบชาวเอเซียราว 30% ในแคนาดา ก็มีคนจีนไปยึดหัวหาดมากมายหลายเมือง หมู่บ้านหรูๆ ในสหรัฐอเมริกาก็มีคนจีนซื้อไว้มากมาย ก่อนช่วงฮ่องกงคืนให้จีนเมื่อปี 2540 ก็มีกระแสจีนอพยพไปทั่วโลกชุดใหญ่ แต่หลังๆ มานี้ จีนเจาะเข้ายุโรปโดยผ่านสเปน โปรตุเกส ไซปรัส และประเทศในกลุ่มอียูอื่นที่อ่อนแอทางเศรษฐกิจและต้องการเงินทุนจากต่างประเทศโดยแลกกับการให้สิทธิคนต่างชาติพักถาวร จีนอพยพรุ่นนี้มักมีฐานะดี ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นว่าเล่น ต่างจากยุค ‘เสื่อผืน หมอนใบ’ เมื่อ 100 ปีก่อน

ดานัง เวียดนามให้ความสำคัญกับนครดานังซึ่งเป็นด่านหน้าของระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตกเป็นอย่างยิ่ง ยิ่งมีการพัฒนาทางหลวงใหม่ ทางรถไฟจากกรุงฮานอยสู่นครโฮจิมินห์ซิตี้ ผ่านนครดานังก็ยิ่งทำให้นครแห่งนี้ทวีความสำคัญยิ่งขึ้น ในนครดานังเองก็กำลังจะมีท่าเรือแห่งใหม่ที่มีศักยภาพ ใหญ่กว่าท่าเรือเดิมซึ่งเป็นท่าเรืออันดับสามของประเทศ เวียดนามแอร์ไลน์ริเริ่มบินจากกรุงเทพมหานครสู่นครดานังโดยตรงแล้ว ในด้านการท่องเที่ยว ดานังยังตั้งอยู่กลางระหว่างเมืองเว้และเมืองฮอยอัน ในนครดานังเองก็ยังมีบานาฮิลล์ ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวบนภูเขาสูงมีกระเช้าไฟฟ้า ด้วยเหตุผลเหล่านี้นี่เอง เราจึงควรคิดไปลงทุนที่นครดานังบ้าง และคอยจับตาให้ดี เพราะตอนนี้มาเลเซีย สิงคโปร์ต่างแซงหน้าไทยในเวียดนามแล้ว

ทางด่วน หลายคนคงไม่ทราบว่าที่กรุงกัวลาลัมเปอร์ที่มีทางด่วนที่เก็บเงินค่าผ่านทางแบบถนนกรุงเทพ-ชลบุรีสายใหม่นั้น ส่วนมากสร้างโดยภาคเอกชน โดยเอกชนซื้อที่บ้าง ร่วมกับภาครัฐบางส่วนบ้าง แล้วสร้างทางด่วนมาให้บริการประชาชน โดยการนี้ แง่หนึ่งก็เป็นข้อดีที่รัฐไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการสร้างเอง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็มีกลิ่นตุๆ ทะแม่งๆ เพราะไม่หมดสัมปทานเสียที ตัดทางด่วนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ รัฐบาลได้ค่าสัมปทานไม่มากนัก แต่ประชาชนผู้ใช้บริการต้องรับภาระหนักเพราะบริษัททางด่วน ขึ้นค่าผ่านทางทุกปี และชาวบ้านก็ถูกมัดมือชกเพราะหมู่บ้านต่างๆ ก็สร้างเกาะตามทางด่วนเหล่านี้เสียด้วย

  เมืองใหม่ ผมไปนครปูซาน เห็นเขาสร้างเมืองใหม่ เมืองรักษ์สิ่งแวดล้อม เมืองท่า เมืองอุตสาหกรรมอยู่หลายเมือง หวังดึงดูดนักลงทุนจากต่างประเทศอย่างขนานใหญ่ หลายๆ ประเทศก็ทำทำนองเดียวกัน ต่าง ‘สร้างดาวกันคนละดวง ช่วงชิงไปสู่สวรรค์’ แต่สิ่งหนึ่งที่พบเห็นก็คือ เมืองใหม่เหล่านี้ อาจมีเกินครึ่งที่ล้มเหลว. สิ่งที่ต้องใส่ใจให้ดีก็คืออะไรที่ใหญ่โตเกินจริง ต้องระวัง ความสำเร็จที่ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่ไม่อาจควบคุมได้มากมาย เป็นสิ่งที่พึงสังวร ไม่พึงไปลงทุนโดยไม่คิดให้รอบคอบ แม้แต่ในเมืองจีนเองก็ยังมี ‘เมืองผี’ ที่สร้างแล้ว (แทบ) ร้างกันมากมายในขณะนี้ ใครลงทุนผิดที่ก็จะพบกับความสูญเปล่า

วิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ ในหลายๆ ประเทศในอาเซียน มีการควบคุมวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง เริ่มจากนักพัฒนาที่ดินต้อง ‘ตีทะเบียน’ ไม่ใช่ใครจะพัฒนาอะไรที่ไหนก็ได้ ยิ่งเป็นในสิงคโปร์จะมีการควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคโดยตรง วิชาชีพนายหน้าและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็ได้รับการควบคุม เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ ไม่ใช่ให้สมาคมต่างๆ ควบคุมกันเอง รัฐบาลในฐานะตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชน ต้องเข้ามาควบคุม จัดสอบ ตรวจสอบการทำงาน และให้ใบอนุญาตเป็นรายปีเพื่อผู้ให้บริการทางวิชาชีพ จะได้พัฒนาเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค ที่สำคัญที่สุด ต้องมีการประกันทางวิชาชีพ เกิดผิดพลาดอะไร จะได้ชดใช้แก่ผู้บริโภคเต็มกำลัง ไทยเราก็ควรพัฒนาบ้างเช่นกัน

โดยสรุปแล้ว เราควรสร้างกระเช้าพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวและยังอาจเป็นระบบขนส่งมวลชนได้ด้วย จีนมีศักยภาพสูงมากต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โลก เราต้องจับตาดานังให้ดีเพราะเป็นประตูด่านแรกของระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตก เราต้องพัฒนาทางด่วนให้มากแบบมาเลเซีย แต่ต้องไม่ให้ผูกขาด และสุดท้ายการสร้างเมืองใหม่ ต้องดูให้ดี ถ้าไม่สำเร็จจะสูญเสียหนัก

คิดให้รอบคอบก่อนลงทุนนะครับ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้รับเชิญให้เป็นวิทยากรบรรยายในงาน KO-Real Expo 2017 ที่เมืองปูซาน เกาหลีใต้

ร่วมประชุมองค์กร ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) ณ กรุงกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย

ได้รับเชิญจากสมาคมบริการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศสาธารณรัฐแห่งสหภาพเมียนมา Myanmar Real Estate Services Association (MRESA) ให้ไปบรรยายเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ณ นครย่างกุ้ง