ทรัพย์พ่วง 'ภรรยาน้อย' ทรัพย์หลัก 'ภรรยาหลวง'

เป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง หากไม่เข้าข่ายดังกล่าว อาคารนั้นมิใช่อาคารชุด เมื่อผู้ประกอบการก่อสร้างอาคาร และมีความประสงค์นำอาคาร และที่ดินที่ตั้งจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ผู้ประกอบการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.1) เพื่อให้ได้มา ซึ่งหนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) ตามมาตรา 6 ของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด พร้อมด้วยเอกสารหลักฐานต่างๆ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังต่อไปนี้

1. โฉนดที่ดิน

2. แผนผังอาคารชุด รวมเส้นทางเข้า ออกสู่สาธารณะ

3. รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์ และอื่นๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด

4. อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา ๑๔

5. คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารชุดที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใดๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน

6. ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ๗. หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

เห็นได้ว่าตามมาตรา 6 ของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กำหนดให้นำอาคาร และที่ดิน พร้อมด้วยรายการเอกสารหลักฐาน โดยเฉพาะทรัพย์ส่วนกลาง เช่น พื้นที่ช่องจอดรถยนต์ ลานเอนกประสงค์ สระว่ายน้ำ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่จัดให้มี หรือไว้ให้บริการแก่ผู้ซื้อห้องชุด หรือเจ้าของร่วม ซึ่งทรัพย์ดังกล่าวอยู่ภายในอาคารชุดจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดได้ เช่นเดียวกัน หากรายการทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวอยู่นอกอาคารชุดพักอาศัย แยกเป็นอีกหนึ่งอาคารบนที่ดินอีกหนึ่งโฉนดที่ดิน และผู้ประกอบการประสงค์นำอาคารและที่ดิน พร้อมด้วยรายการทรัพย์ส่วนกลางจดทะเบียนอาคารชุด โดยถือเป็น “ทรัพย์พ่วง” หรือ “ทรัพย์ส่วนกลางร่วม” ของอาคารชุดพักอาศัย ผู้ประกอบการ ก็สามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้

อนึ่ง มีโครงการอาคารชุดหลายแห่ง หลายอาคารที่ผู้ประกอบการก่อสร้างนำ “ทรัพย์พ่วง” หรือทรัพย์ส่วนกลางร่วม ประเภท อาคารลานจอดรถยนต์ อาคารสโมสร - คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินอีกแปลง แยกจาก “อาคารพักอาศัย” จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนกลางร่วม หรือทรัพย์พ่วงได้ ยกตัวอย่างเช่น โครงการอาคารชุด ฟลอร่า วิลล์ พัฒนาการ อาคารชุด ลุมพินี วิลล์ บางนา อาคารชุด เบ็ล พาร์ค เรสซิเด๊นซ์ พระรามสาม อาคารชุด เบ็ล พระรามเก้า อาคารชุด ศุภาลัย ปาร์ค พหลโยธิน ฯลฯ เป็นต้น

ทรัพย์พ่วง ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางร่วมแยกจากอาคารพักอาศัย อาจไม่สร้างหรือเป็นอุปสรรคปัญหาใดๆ ต่อระบบการบริหารจัดการ และผู้รับผิดชอบ หากไม่มีอาคารพักอาศัยจำนวนหลายอาคาร นิติบุคคล เพราะนิติบุคคลอาคารชุด (อาคารเดียว) โดยผู้มีอำนาจสามารถควบคุม ดูแลทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวได้อย่างทั่วถึง และมีประสิทธิภาพ แต่หากทรัพย์พ่วงดังกล่าว มีนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัย จำนวนมากกว่า 1 อาคาร อาจเป็น 2, 3 และ 4 อาคาร (นิติบุคคล) เป็นต้น เห็นว่ากรณีดังกล่าวอาจสามารถเป็นอุปสรรคต่อการบริหารจัดการทรัพย์สินโดยรวมได้

อาคารซึ่งเป็น “ทรัพย์พ่วง” หรือ “ทรัพย์ส่วนกลางร่วม” ของแต่ละนิติบุคคล จำเป็นต้องอาศัยงบประมาณรายรับค่าส่วนกลาง เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการ ปรับปรุง ซ่อมแซม บำรุงดูแลรักษาทรัพย์ดังกล่าวให้อยู่ในสภาพที่ดี สามารถใช้งานได้ตามปรกติ ด้วยการแชร์รายรับ และรายจ่ายของ แต่ละนิติบุคคลจำนวนเท่าๆ กันรองรับกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่งจัดเก็บค่าส่วนกลางในอัตราที่ต่ำและถูกกับเจ้าของร่วม นิติบุคคลนั้นย่อมประสบปัญหาการแชร์รายรับ และรายจ่ายกับนิติบุคคลอาคารชุดอื่น ซึ่งจะเป็นเหตุให้ทรัพย์พ่วงหรือทรัพย์ส่วนกลางร่วมชำรุด ทรุดโทรมเร็วกว่าปรกติ อันควร ไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้ทันท่วงที รวมถึงอาจต้องอาศัยงบประมาณที่มากขึ้นต่อการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขในอนาคต

หลายท่านอาจมองแนวทางการแก้ไขปัญหาในหลายแนวทาง อาทิ คนใช้ทรัพย์พ่วงมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่าย ส่วนคนที่ไม่ใช้ทรัพย์พ่วง ไม่ต้องจ่าย ผู้เขียนไม่เห็นด้วยกับแนวทาง หรือแนวคิดดังกล่าว อาจสร้างปัญหาต่อในด้านอื่นในภายหลัง (ตัวอย่างเช่น เจ้าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นล่างของอาคาร อาจอ้างว่าไม่ได้ใช้ลิฟท์โดยสารขึ้น ลงอาคาร จะไม่จ่ายหรือชำระค่าส่วนกลาง เป็นต้น) หรือการจัดตั้ง "เงินกองทุนเพื่อการบำรุง ดูแลรักษาทรัพย์พ่วงหรือทรัพย์ร่วม" เป็นต้น

ข้อเท็จจริงดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง หลายโครงการได้ใช้วิธีการจัดตั้ง “กองทุน” ดังกล่าวข้างต้น แต่ท้ายที่สุดก็ไม่สามารถแก้ไขปัญหาการบริหารจัดการทรัพย์พ่วงหรือทรัพย์ร่วมได้ ติดขัด เป็นอุปสรรคจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในบางนิติบุคคลอาคารชุดไม่ยินยอม และอนุมัติการปรับเพิ่ม ค่าส่วนกลาง รวมถึงการจัดตั้ง “เงินกองทุน” เพื่อการดังกล่าวด้วย

“จิตสำนึก ความรับผิดชอบ และการเห็นความสำคัญตระหนักต่อการใช้หรือไม่ใช้ทรัพย์พ่วงหรือทรัพย์ร่วมของเจ้าของร่วมเท่านั้นที่สามารถแก้ไขปัญหา อุปสรรคการบริหารจัดการทรัพย์ดังกล่าวได้”

อย่าให้ทรัพย์พ่วงเป็น “ภรรยาน้อย” ทรัพย์หลักเป็น “ภรรยาหลวง” ขอให้ท่านรักทรัพย์พ่วงดังเช่นเป็นทรัพย์ (หลัก) ภายในห้องชุดของท่านด้วย

.......................................................

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย