ทรัมป์กับอสังหาริมทรัพย์ไทย

 ส่งผลต่อไทยอย่างไรหรือไม่ในด้านนี้

เมื่อวันจันทร์ที่ 27 กุมภาพันธ์ 2560 ผมในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดเสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่ 175 เรื่อง “ปธน.ทรัมป์: แนวคิดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ผมจึงขอประมวลการเปลี่ยนแปลงด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคของนายดอนัลด์ ทรัมป์ ที่ชนะการเลือกตั้งตำแหน่งประธานาธิบดีเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2559 และเริ่มรับตำแหน่งเมื่อวันที่ 20 มกราคม 2560 มาวิเคราะห์กัน แล้วไทยจะเป็นอย่างไร

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย

ราคาที่อยู่อาศัยหลัง ปธน.ทรัมป์ชนะการเลือกตั้งเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2559 ปรากฏว่าราคาที่อยู่อาศัยทั่วสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 0.7% พอถึงเดือนธันวาคม เพิ่มขึ้นอีก 0.4% ทำให้ทั้งปี 2559 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 6.2% ซึ่งน่าจะเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราเฉลี่ยของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ประมาณ 5% ทั้งนี้เป็นข้อมูลจากองค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency)

ที่มา: www.fhfa.gov/AboutUs/Reports/ReportDocuments/2016Q4_HPI.pdf

https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2017/02/60-115-1.jpg

การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยนี้อาจไม่ได้เกี่ยวข้องกับการรับตำแหน่งของ ปธน.ทรัมป์ เพราะเป็นห้วงของการฟื้นตัวหลังจากภาวะตกต่ำ อาจกล่าวได้ว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับแต่ปี 2534 และขึ้นสูงสุดในเดือนมีนาคม 2550 จากนั้นก็ตกต่ำลงมาตามลำดับจึงถึงเดือนเมษายน 2554 หรือกินเวลา 49 เดือน จึงค่อย ๆ กระเตื้องขึ้น อาจกล่าวได้ว่านับแต่เดือนมกราคม 2534 จนถึงปัจจุบัน ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 3.5% นี่อาจถือเป็นอัตรามาตรฐานสำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา ก็เป็นได้ อย่างไรก็ตามหลังช่วงฟื้นตัว ตั้งแต่มกราคม 2555 จนถึงธันวาคม 2559 ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6.2%

การสร้างบ้านใหม่ (Housing Starts)

ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2559 - มกราคม 2560 มีการก่อสร้างบ้านใหม่ทุกประเภทในสหรัฐอเมริกาจำนวน 91,300, 91,400 และ 86,800 หน่วย โดยดูแล้วอาจจะน้อยกว่าช่วงไตรมาสที่ 2 และ 3 ของปี 2559 แต่ทั้งนี้เพราะเข้าสู่ฤดูหนาว จึงอาจมีการก่อสร้างน้อยกว่าปกติบ้าง ดังนั้นการที่มีการก่อสร้างบ้านใหม่น้อยในยุคที่ นายทรัมป์ได้รับการเลือกตั้งในวันที่ 9 พฤศจิกายน 2559 จึงไม่ได้เกี่ยวกับการการเมืองแต่อย่างใด

https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2017/02/60-115-2.jpg

อาจกล่าวได้ว่าการขายบ้านในปี 2559 นั้น เป็นการขายบ้านมือสอง 5.49 ล้านหน่วย ขายบ้านมือหนึ่งเพียง 1.226 ล้านหน่วยเท่านั้น กรณีนี้อาจต่างจากประเทศไทยที่ช่วงหนึ่งการซื้อขายบ้านมือหนึ่งอาจมากกว่าบ้านมือสอง แต่ในอนาคต ไทยก็คงคล้ายสหรัฐอเมริกาที่มีการซื้อบ้านมือสองมากกว่าบ้านมือหนึ่ง ราคาบ้านมือสองในสหรัฐอเมริกาเป็นเงินหน่วยละ 232,200 เหรียญสหรัฐ หรือราว 8.127 ล้านบาท (http://bit.ly/2mk5XeH) ในขณะที่ราคาบ้านเฉลี่ยในประเทศไทยทั่วประเทศก็คงประมาณ 2 ล้านบาท (3 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) การขายบ้านปีละ 5.49 ล้านหน่วย ถือเป็น 4.07% ของบ้านทั้งหมดราว 135 ล้านหน่วย (http://bit.ly/2lop5Eh)

แนวโน้มในปี 2560

อาจกล่าวได้ว่า ปธน.ทรัมป์ ไม่ได้มีนโยบายด้านที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่นโยบายที่เกี่ยวข้องอาจทำให้เกิดผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้าง (http://bit.ly/2l0MHTl)

1. เชื่อว่าการก่อสร้างจะมีเพิ่มขึ้น เพราะรัฐบาลพรรครีพับบลิกันเน้นการลงทุนของภาคนายทุนเอกชนมากกว่ารัฐบาลที่แล้ว โดย ปธน.เน้นการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อพัฒนาประเทศ รวมทั้งการพัฒนาพื้นที่ใจกลางเมืองที่ร้างเพราะเศรษฐกิจไม่ดี ให้มีชีวิตชีวาขึ้นมาใหม่
2. การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศจะน้อยลง เนื่องจากนโยบายการกีดกันชาวต่างชาติโดยเฉพาะผู้นับถือศาสนาอิสลาม ทำให้อาจมีผู้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศ้ยหรือลงทุนทางด้านอื่นน้อยลงไปด้วย
3. การสร้างบ้านใหม่จะมีเพิ่มขึ้น เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตนเองตามแนวคิด “American Dream” ที่ส่วนหนึ่งอยู่ที่การมีบ้านเป็นเจ้าของนั่นเอง แต่ในอีกแง่หนึ่งโดยที่มีการกระตุ้นเศรษฐกิจมากขึ้น อาจมีการย้ายถิ่นมากขึ้น ค่าเช่าบ้านก็อาจเพิ่มขึ้นด้วย

ที่มา: Forbes: http://bit.ly/2loJ45Y

https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2017/02/60-115-3.jpg

แล้วแนวโน้มของไทยล่ะ

ส่วนเศรษฐกิจปี 2560 ที่คาดว่าจะเติบโตถึง 3.6% นั้น นับเป็นเรื่องน่ายินดี แต่ก็ต้องฟังหูไว้หู เพราะอาจตั้งไว้ “เผื่อต่อ” ดังเช่นปีก่อน ๆ ดังนั้นที่คาดการณ์ว่าอาจจะเหลือเพียง 3% ก็เป็นไปได้ หลายฝ่ายเห็นตรงกันว่าที่เศรษฐกิจเติบโตก็เพราะการอัดฉีดเงินของภาครัฐ แต่เราจะมั่นใจได้อย่างไรว่าการใช้จ่ายเงินแบบนี้จะสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้จริง อาจเกิดปรากฏการณ์ “รวยกระจุก จนกระจาย” ก็เป็นไปได้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้รายงาน (http://bit.ly/1Yii2cU) ให้เห็นว่า

1. ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรมในปี 2559 เพิ่มขึ้นเพียง 0.4%
2. อัตราการใช้กำลังการผลิตรวม ลดลงจาก 65.8% ในปี 2558 เหลือ 65.6% ในปี 2559
3. ดัชนีการลงทุนภาคเอกชน ลดลงจาก 125.3 ในปี 2558 เป็น 123.7 ในปี 2559 หรือลดลง 0.5%
4. มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งประเทศ และการขอจดทะเบียนอาคารชุดทั้งประเทศ (หน่วย) ในปี 2559 ต่างหดตัวลงกว่าปี 2558
5. แม้ดัชนีราคาสินค้าเกษตรกรรมจะเพิ่มขึ้น 4.0% ในปี 2559 แต่ที่เพิ่มก็เน้นกลุ่มยางพาราโดยกลุ่มยางดิบชั้น 3 เพิ่มขึ้น 7.7% แต่ในภาคส่วนอื่นกลับยังทรุดตัวลง เช่น ราคาข้าวเปลือกเจ้านาปีหอมมะลิ ลดลงถึง 19.6% 6. ดัชนีราคาผู้บริโภคทั้งประเทศ ยังติดลบ 0.04% แสดงว่าเงินยังฝืดอยู่มาก
6. สำหรับตัวเลขผู้สมัครงานใหม่ ตำแหน่งงานว่าง การบรรจุงาน ลดลงต่อเนื่อง แสดงว่าเศรษฐกิจจริงยังไม่ฟื้น และอัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น 1%

จากตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวนัก การกระตุ้นผ่านมาตรการและการลงทุนภาครัฐ อาจจุดประกายได้ระดับหนึ่ง แต่ทิศทางการลงทุนของภาคเอกชนยังไม่ชัดเจน ในอีกด้านหนึ่งนโยบายของ ปธน.ทรัมป์ แม้จะสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจสหรัฐให้กระเตื้องขึ้นได้จริง ก็อยู่ในปริมณฑลของสหรัฐฯ อาจส่งผลดีให้ซื้อสินค้าไทยเพิ่มขึ้นเป็นผลบวกกับเศรษฐกิจ แต่ก็ไม่ได้มีส่วนกระตุ้นการท่องเที่ยวไทยหรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

ทุกฝ่ายจึงพึงสังวร