การนำห้องคอนโดออกให้เช่ารายวันผิดกฎหมายจริงหรือ? (จบ)

เป็นเพราะ ว่าคอนโดฯไม่มีระบบความปลอดภัยเหมือนโรงแรม จึงดูแลคุ้มครองผู้บริโภคไม่ได้นั้น ก็เป็นเหตุผลที่ไม่ถูกต้องเช่นกัน เพราะทั้ง พ.ร.บ.โรงแรม กับ พ.ร.บ.อาคารชุด ต่างก็ได้กำหนดหน้าที่ของทั้งผู้จัดการโรงแรมและผู้จัดการคอนโดในเรื่องนี้ไว้ว่า ตาม พ.ร.บ.โรงแรม มาตรา 38 อนุ (3) ผู้จัดการโรงแรมมีหน้าที่ดูแลไม่ให้บุคคลใดหลบซ่อน หรือมั่วสุมในเขตโรงแรมในลักษณะอันควรเชื่อว่าจะก่อความไม่สงบขึ้นในบ้านเมือง หรือจะมีการกระทำความผิดอาญาขึ้นในโรงแรม และ อนุ (4) ผู้จัดการโรงแรมมีหน้าที่แจ้งให้พนักงานฝ่ายปกครองหรือเจ้าหน้าที่ตำรวจในท้องที่ทราบโดยทันทีในกรณีที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าอาจมีหรือได้มีการหลบซ่อนหรือมั่วสุมหรือการกระทำผิดอาญาขึ้นในโรงแรม และตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 36 ผู้จัดการคอนโดมีอำนาจหน้าที่ อนุ (2) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเอง สั่งหรือกระทำการใดๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง และ อนุ (3) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด

ในส่วนอีกเหตุผลหนึ่งที่คัดค้านมิให้นำคอนโดฯออกให้เช่ารายวันนั้น อ้างว่าเป็นเพราะ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 65 ว่า ผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติเรื่องการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาต หรือแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบและปฏิบัติตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น กำหนด ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ นั้นก็เป็นเรื่องของการการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร มิใช่เป็นประเด็นเกี่ยวเนื่องโดยตรงใดๆ กับการนำห้องชุดออกให้เช่าเป็นรายวัน

ส่วนประเด็นสุดท้าย เรื่องการแจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) กรณีมีบุคคลต่างด้าวเข้าพักอาศัยในเคหสถานตามกฎหมายคนเข้าเมืองตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 38 ที่ได้กำหนดไว้ว่า “เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว เข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นอยู่ภายในยี่สิบสี่ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจในท้องที่นั้น” ซึ่งจะเห็นได้ว่า กฎหมายใช้คำว่า เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม ซึ่งรับคนต่างด้าว จึงเป็นกรณีที่กฎหมายได้เปิดกว้างเอาไว้ว่า คนต่างด้าวนั้นสามารถเลือกที่จะเข้าพักอาศัยได้ทั้งที่เป็นบ้าน อพาร์ตเม้นท์ คอนโด ห้องพัก หรือโรงแรม ก็ได้ เพียงแต่กำหนดหน้าที่ให้เจ้าบ้าน ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมเป็นผู้มีหน้าที่ต้องแจ้งกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) ภายใน 24 ชั่วโมง

กรณีมีคำถามว่า เจ้าบ้านจะสามารถแจ้งเรื่องกับ ตม.ทันภายในกำหนด 24 ชั่วโมง หรือไม่ และแจ้งโดยวิธีการอย่างไร เรื่องนี้ ทางสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีข้อกำหนดไว้ว่า ในการแจ้งที่พักคนต่างด้าวที่เข้าพักอาศัยในเคหะสถานซึ่งได้แก่ โรงแรมที่ได้รับอนุญาตตาม พระราชบัญญัติโรงแรมฯและ เกสเฮ้าส์ แมนชั่น อพาร์ตเม้นท์ สถานประกอบการ หรือบ้านเช่าทั่วๆไป ให้เจ้าของเคหสถานดังกล่าว เจ้าของบ้านเช่า หรือผู้ประกอบการ ให้แจ้งตามแบบ ตม. 30 โดยในการดำเนินการแจ้งที่พักของคนต่างด้าวตาม มาตรา 38 นั้น สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้เปิดกว้างให้บริการเพื่อผู้มาขอรับบริการได้เลือกวิธีการที่เหมาะสมได้ 3 ทาง คือ หนึ่ง นำเอกสารแบบ ตม.30 มาแจ้งด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้ผุ้อื่นนำเอกสารมาแจ้ง สอง แจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน และ สาม แจ้งทางระบบอินเตอร์เน็ต โดยสรุปแล้ว เมื่อพิจารณาตามกฎหมายคนเข้าเมืองเอง ก็มิได้ห้ามมิให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมาเข้าพักในคอนโดที่แบ่งเช่าเป็นรายวันแต่อย่างใด

นอกจากทั้งสามประเด็นข้างต้น ยังมีเรื่องของกฎหมายภาษีอยู่ว่า เจ้าของห้องคอนโดฯที่นำห้องออกให้เช่ารายวันนั้น จะต้องเสียภาษีเงินได้จากการให้เช่าคอนโดให้กับรัฐหรือไม่อย่างไร ซึ่งในเรื่องนี้ ผู้ให้เช่าคอนโดทุกกรณีทั้งแบบรายวันและรายเดือน มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5)(ก) เนื่องจากเป็นเงินได้หรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน, เสียภาษีโรงเรือน 12.5% ของค่าเช่ารายปี และถ้ารายได้ของบุคคลธรรมดาเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ผู้ให้เช่าจะต้องเสีย vat 7% ด้วย

สำหรับกรณีที่ผู้ประกอบการคอนโดจำนวนนึง มักนำห้องชุดที่ยังขายไม่ออก มาเปิดให้บริการกับนักท่องเที่ยวเป็นรายวันนั้น ได้มีคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.90/2542 เรื่อง การเสียภาษีมูลค่าเพิ่มและการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายสำหรับการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ ข้อ 10 ได้กำหนดรายละเอียดเอาไว้ว่า “กรณีของผู้ประกอบการซึ่งประกอบกิจการขายห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งอยู่ในบังคับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร ได้นำห้องชุดที่ยังไม่ได้ขายไปให้บริการในลักษณะทำนองเดียวกันกับโรงแรมหรือคอนโดเทล (Condotel) ผู้ประกอบการดังกล่าวมีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร โดยความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้นตามมาตรา 78/1 แห่งประมวลรัษฎากร”

จากที่กล่าวมาทั้งหมด จึงพอสรุปได้ว่า คำสั่งของกรมสรรพากร กฎหมายโรงแรม กฎหมายอาคารชุด กฎหมายคนเข้าเมือง และกฎหมายภาษีของไทย มิได้มีข้อห้ามในการที่เจ้าของห้องชุดคอนโด ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการ หรือเป็นลูกบ้านก็ตาม การนำเอาห้องชุดในคอนโดฯออกให้บริการกับนักท่องเที่ยวต่างชาติและคนไทย เพียงแต่เจ้าของห้องคอนโดฯนั้นมีภาระหน้าที่ในการแจ้ง ตม.ตามกฎหมายคนเข้าเมือง และมีภาระทางภาษีที่จะต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีโรงเรือนเพียงเท่านั้น

------------------

ปรวิชย์ มะกรวัฒนะ

อัยการผู้เชี่ยวชาญ