ที่อยู่อาศัยเมลเบิร์นร้อนแรง!

ที่เพิ่มขึ้นอย่างร้อนแรงตั้งแต่ต้นปี 2012 มาจนถึงปัจจุบันจากปีละเพียงประมาณ 4,000 แปลงเป็นประมาณ 22,000 แปลง หรือด้วยอัตราปีละประมาณ 50% ส่วนราคาที่ดินต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นจากประมาณ 435 ดอลลาร์ เป็นประมาณ 510 ดอลลาร์ หรือด้วยอัตราปีละประมาณ 5% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่สูง แต่เป็นไปอย่างยั่งยืนโดยที่ไม่ทำลายตลาดหรือทำให้อำนาจซื้อพังทลายได้

Victorian Property Sales Report December 2015 Quanter ได้จัดทำรูปแผนที่เมลเบิร์นที่นำมาประกอบในที่นี้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึง Suburb ที่มีอัตราการเพิ่มต่อปีของราคาที่ดินหรือที่อยู่อาศัยต่างๆ กัน สีเขียวเข้มมีอัตราสูงกว่า 15% สีเขียวปานกลาง 10-15% สีเขียวอ่อน 5-10% และสีเขียวเกือบขาว 0-5%

โปรดสังเกตว่า พื้นที่สีเขียวเข้มคือบริเวณที่มีระยะทางประมาณ 10-20 และ 20-30 กิโลเมตร จากตัวเมืองเมลเบิร์นไปทางตะวันออกเฉียงใต้ เมื่อไปไล่ดูตัวเลขการจ้างงานก็จะพบว่า พื้นที่เหล่านี้มีการจ้างงานในแต่ละ Suburb กว่า 10,000 คนขึ้นไปเกือบทั้งหมด ส่วนพื้นที่ที่มีระยะทางเกิน 30 กิโลเมตรนั้น เป็นพื้นที่ที่มีโครงการจัดสรรใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมาก แต่ด้วยที่ดินว่างเปล่ายังคงมีอยู่ อัตราการเพิ่มของราคาที่ดินจึงไม่สูงเท่าพื้นที่ที่มีระยะทางใกล้กว่านั้น พื้นที่เหล่านี้ได้แก่ Cranebourne, Clyde และ Pakenham

เมื่อย้อนกลับไปที่ Suburb ระยะทางประมาณ 10 กิโลเมตรจากเมลเบิร์น เราจะทราบว่าพวกนี้เป็นชุมชนเก่าๆ และมีอาคารเก่าๆ ทั้งนั้น แนวทางการพัฒนาจึงเป็นการรื้อหรือปรับปรุงอาคารหรือชุมชนเก่า และสร้างเป็น Apartment (คนไทยเรียกคอนโด) แนวโน้มเช่นนี้เกิดขึ้นในอังกฤษเช่นเดียวกัน

ทางด้านทิศตะวันตกนั้น บริเวณที่มีอัตราการเพิ่มของราคาที่ดินสูงจะจำกัดอยู่ที่ระยะ 10-20 กิโลเมตรเท่านั้น ส่วนที่ห่างไปกว่านั้นจะเป็นพื้นที่ใหม่ในการจัดสรรที่ดินแล้ว อันได้แก่ Rockbank, Melton และ Plumpton อัตราการเพิ่มของราคาที่ดินอยู่ในช่วง 5-10% เท่านั้น แต่ปัจจัยที่กำหนดความร้อนแรงของที่ดินอยู่อาศัยทางตะวันตกก็ยังคงเหมือนกับทางตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งก็คือการจ้างงาน แต่ทางตะวันตกมีจำนวน Suburb ที่มีการจ้างงานเกินกว่า 10,000 คนน้อยกว่ามาก ยิ่งทางด้านทิศเหนือด้วยแล้ว Suburb เช่นนั้นมีเพียงไม่กี่แห่งเท่านั้น เช่น Epping และ Craigieburn

อย่างไรก็ตาม การจ้างงานไม่ได้เป็นปัจจัยกำหนดความร้อนแรงของที่อยู่อาศัยเสมอไป เพียงแต่มันเป็นปัจจัยสำคัญเท่านั้น แหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่ผู้ประกอบการสร้างให้เกิดขึ้นเองอาจเป็นปัจจัยที่กลับไปสร้างให้ Suburb นั้น กลายเป็นแหล่งงานก็ได้ แต่ไม่มากนัก เช่น Caroline Spring และ Craigieurn

ในช่วงที่ที่อยู่อาศัยในเมลเบิร์นเป็นไปอย่างร้อนแรงใน 5 ปีที่ผ่านมานั้น ไม่มีเมืองอื่นใดในออสเตรเลียร้อนแรงได้เท่าเลย ซิดนีย์มีจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เพียงไม่ถึงครึ่งของเมลเบิร์น ซิดนีย์อาจจะเป็นเมืองที่มีธุรกิจคึกคักกว่าเมลเบิร์น แต่ก็จำกัดเฉพาะซิดนีย์ และ Suburb โดยรอบไม่กี่แห่งเท่านั้นที่มีการจ้างงานกว่า 10,000 คน แต่อยู่ในระดับ 10,000 ปลายๆ เมืองอื่นๆ ในออสเตรเลียไม่ต้องพูดถึง ดังนั้น เมลเบิร์นจึงเป็นเมืองที่มีศักยภาพสูงสุดในออสเตรเลียในแง่ของการใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นทางทำมาหากินจริงๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการเก็งกำไร

ข้อสรุปนี้ ไม่ได้หมายความว่า การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่อื่นๆ เป็นไปไม่ได้ เพียงแต่จะต้องสำรวจให้แน่ใจว่า มีจำนวนของกลุ่มเป้าหมายมากเพียงพอกับโครงการที่จะเกิดขึ้นหรือไม่ ซึ่งก็เป็นหลักทั่วไปของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปอยู่แล้ว

 ------------------------------

‘Suburb’ ที่อยู่อาศัยชุมชนย่อยที่น่าจับตา

แหล่งที่อยู่อาศัยรอบๆ เมลเบิร์น แบ่งออกเป็นที่สำคัญๆ ได้ 3 แหล่งด้วยกัน คือ ทิศตะวันออกเฉียงใต้ ทิศเหนือ และทิศตะวันตก นอกเหนือไปจากบริเวณชั้นในของเมืองเมลเบิร์น รวมเป็นทั้งหมด 4 แหล่งด้วยกัน ทางการรัฐวิคตอเรียจะเป็นผู้วางแนวเส้นทางคมนาคมหลักไปยังแหล่งที่อยู่อาศัยที่สำคัญๆ เหล่านี้ ส่วน Mebourne Planning Authority (MPA) จะเป็นหน่วยงานที่ร่วมมือกับรัฐบาลท้องถิ่นในการวางผังเมืองส่วนย่อยๆ ของพื้นที่ภายใน Local Government Area (LGA) ซึ่งบางทีก็เรียกว่า Council ถ้าดูตามลักษณะแล้วก็คล้ายกับเขตในกรุงเทพมหานคร ผังเมืองส่วนย่อยๆ นี้โดยหลักๆ จะประกอบด้วยศูนย์การค้า โรงเรียน และเส้นทางคมนาคม ที่เรียกว่า Precinct Structure Plan (PSP) ดังนั้น ที่ดินใดที่จะทำการพัฒนาได้จะต้องมี PSP เสียก่อน แล้วจึงจะทำการวางผังโครงการเพื่อขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือใบอนุญาตค้าอาคารชุด (แล้วแต่กรณี) ต่อ Council แต่เขาเรียกรวมว่า Planning Permit

LGA แต่ละแห่งยังประกอบด้วยพื้นที่หรือชุมชนย่อยๆ ที่เรียกว่า Suburb อันนี้สำคัญเพราะว่าเวลาทำโครงการจะต้องโฆษณาว่า โครงการนี้อยู่ใน Suburb ไหน แล้วผู้ฟังก็จะทราบว่าอยู่ที่ไหนและเป็นอย่างไร อันนี้เทียบเท่าแขวงในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเราไม่ค่อยได้ให้ความสำคัญเหมือนในออสเตรเลีย โปรดสังเกตว่า LGA ที่อยู่ชานเมืองจะมีขนาดพื้นที่ใหญ่มาก ส่วนที่อยู่ในเมืองจะเล็กมากเหมือนในกรุงเทพมหานครนี้แหละ คาดว่า LGA ขนาดใหญ่ก็คงจะต้องแยกออกไปให้มีขนาดเล็กลง เมื่อธุรกรรมใน LGA นั้นๆ มากขึ้นจนบริหารให้มีประสิทธิภาพไม่ได้